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Calculer la surface de plancher et l’emprise au sol

Ce sont les deux surfaces que la mairie regarde pour savoir si votre projet demande une déclaration préalable ou un permis de construire. Elles ne se mesurent pas comme la surface habitable d’une annonce : l’outil vous guide, niveau par niveau.

La surface de plancher, c’est la surface intérieure de tous les niveaux fermés et couverts, mesurée d’un mur extérieur à l’autre, sans compter le garage, les combles qu’on ne peut pas aménager, le trou de l’escalier ni les endroits où le plafond est à 1,80 m ou moins (article R.111-22 du code de l’urbanisme). L’emprise au sol, c’est la place que la construction occupe sur le terrain, vue d’avion, murs compris, avec ce qui dépasse comme un balcon ou un auvent sur poteaux (article R.420-1).

Règles vérifiées par Estimeo en Gratuit, sans compte

Surface de plancher

Article R.111-22 du code de l’urbanisme

La surface intérieure de la maison. Ajoutez une ligne par niveau : rez-de-chaussée, étage, combles, sous-sol, garage.

Comment mesurer un niveau

Prenez les mesures à l’intérieur de la maison, d’un mur extérieur à l’autre, comme si on avait enlevé toutes les cloisons. L’épaisseur des murs qui donnent dehors ne compte pas, celle des cloisons entre les pièces compte : additionner la surface de vos pièces donne donc un chiffre un peu trop bas.

  • Niveau 1

    m²
    m²

    Sous un toit en pente par exemple : mesurez au sol la zone où le plafond fait 1,80 m ou moins.

    m²

    L’ouverture dans le plancher où arrive l’escalier : elle se retire à l’étage.

Surface de plancher

0 m²

Emprise au sol

Article R.420-1 du code de l’urbanisme

La place que la construction occupe sur le terrain, vue d’avion.

Comment mesurer

Mesurez la maison par l’extérieur, murs compris. Ajoutez ensuite une ligne pour chaque chose qui dépasse ou s’ajoute : balcon, auvent, terrasse… L’outil vous dit ce qui compte et ce qui ne compte pas.

  • Élément 1

    m²

Emprise au sol

0 m²

Vous agrandissez ? Remplissez l’outil avec la seule partie ajoutée, puis gardez le plus grand des deux chiffres : c’est lui qui décide entre déclaration préalable et permis de construire.

Quelle autorisation demander ?

Comment se calcule la surface de plancher

On prend chaque niveau fermé et couvert — rez-de-chaussée, étage, combles, sous-sol — et on mesure sa surface à l’intérieur, d’un mur extérieur à l’autre, comme si on avait enlevé toutes les cloisons. L’épaisseur des murs qui donnent dehors, isolant compris, ne compte pas ; celle des cloisons entre les pièces, si. On retire ensuite :

  • les endroits où le plafond est à 1,80 m ou moins, sous un toit en pente par exemple ;
  • le trou de l’escalier dans le plancher de l’étage, et celui d’un ascenseur ;
  • le garage, et toute surface faite pour garer un véhicule ;
  • les combles où l’on ne peut pas faire de pièce, parce que le plancher est trop faible ou que la charpente encombre l’espace ;
  • l’épaisseur des murs autour des portes et fenêtres qui donnent dehors. C’est très peu : l’outil ne la retire pas, ce qui arrondit le résultat un peu vers le haut, du côté prudent.

Bon à savoir : dans une maison, une cave ou un cellier compte dès que son plafond dépasse 1,80 m, et une véranda fermée compte comme une pièce. Les autres déductions prévues par la loi ne concernent que les immeubles d’appartements.

Comment se calcule l’emprise au sol

Imaginez le soleil exactement au-dessus de la maison : l’ombre qu’elle dessine sur le sol, c’est son emprise au sol. On mesure donc par l’extérieur, murs compris, en ajoutant tout ce qui dépasse : un balcon, un étage en avancée, un auvent, un carport ou une pergola couverte posés sur des poteaux, une terrasse surélevée.

Ne comptent pas : une avancée de toit qui ne repose sur aucun poteau, une petite marquise au-dessus d’une porte, les décorations de façade, une terrasse au ras du sol sans fondations profondes, une place de parking sans toit.

Les deux chiffres sont souvent différents : un carport a une emprise au sol mais pas de surface de plancher, puisqu’il n’est pas fermé ; une maison à étage a plus de surface de plancher que d’emprise au sol.

Un exemple chiffré

Prenons une maison de 95 m² au rez-de-chaussée, avec des combles aménagés de 70 m², dont 22 m² où le plafond est à 1,80 m ou moins et 4 m² occupés par le trou de l’escalier, et un garage collé à la maison de 18 m². Sa surface de plancher est de 139 m² : ni le garage, ni les parties basses, ni le trou de l’escalier ne comptent. Son emprise au sol est de 137 m² : la maison et le garage mesurés par l’extérieur, plus un auvent de 6 m² sur poteaux ; la terrasse au ras du sol et l’avancée de toit sans poteau ne comptent pas.

Trois surfaces à ne pas confondre

La surface habitable, celle des annonces immobilières et des baux de location, est en général plus petite : on y retire aussi les cloisons et les escaliers, et la cave, le garage ou la véranda n’y figurent pas.

La surface taxable, qui sert à calculer la taxe d’aménagement, est souvent plus grande : le garage et les combles qu’on ne peut pas aménager y entrent.

Pour savoir quelle autorisation demander, seules comptent la surface de plancher et l’emprise au sol, jamais la surface habitable.

Quelle autorisation selon la surface ?

Pour un agrandissement, on regarde la surface ajoutée, en prenant le plus grand des deux chiffres :

  • jusqu’à 5 m² : aucune démarche, sauf près d’un monument historique ou dans un site protégé, où une déclaration préalable est toujours demandée ;
  • de 5 à 20 m² : une déclaration préalable ;
  • au-delà de 20 m² : un permis de construire. En zone urbaine d’une commune qui a un plan local d’urbanisme (PLU), la déclaration préalable suffit jusqu’à 40 m², sauf si la maison dépasse alors 150 m² de surface de plancher.

Ce cap des 150 m² décide aussi de l’architecte : au-delà, il est obligatoire pour un permis de construire, même si vous construisez pour vous-même (article R.431-2). Le simulateur applique ces règles à votre projet et à votre adresse.

Questions fréquentes

Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?
Non, un garage ne compte pas dans la surface de plancher. Il compte en revanche dans l’emprise au sol, et dans la surface taxable qui sert à calculer la taxe d’aménagement.
Les combles comptent-ils dans la surface de plancher ?
Cela dépend. Des combles aménagés ou aménageables comptent, mais seulement là où le plafond dépasse 1,80 m. Des combles où l’on ne peut pas faire de pièce, parce que le plancher est trop faible ou que la charpente encombre l’espace, ne comptent pas du tout.
Une terrasse compte-t-elle dans l’emprise au sol ?
Une terrasse au ras du sol, sans fondations profondes, ne compte pas. Une terrasse surélevée compte, tout comme une terrasse couverte d’un auvent posé sur des poteaux.
Une véranda compte-t-elle dans la surface de plancher ?
Oui, si elle est fermée, couverte et que son plafond dépasse 1,80 m : elle compte comme une pièce, dans la surface de plancher comme dans l’emprise au sol. Un simple toit ouvert posé sur des poteaux ne compte que dans l’emprise au sol.
Faut-il compter l’épaisseur des murs ?
Pour la surface de plancher, on mesure à l’intérieur : l’épaisseur des murs qui donnent dehors ne compte pas, celle des cloisons entre les pièces compte. Pour l’emprise au sol, on mesure par l’extérieur, murs compris.

Quelle autorisation pour votre projet ?

Ce calcul applique les règles du code de l’urbanisme à vos mesures. C’est la mairie qui instruit votre dossier, et le plan local d’urbanisme de votre commune peut limiter la place que vous avez le droit d’occuper sur votre terrain.