Construire une maison : quel permis de construire ?
Pas de seuil ici : bâtir une maison, c’est un permis de construire, toujours.
Construire une maison relève d’un permis de construire, sans seuil de surface. Seuils du code de l’urbanisme (articles R.421-1 à R.421-17), vérifiés par Estimeo en septembre 2026.
Règles vérifiées en Code de l’urbanisme, articles R.421-1 à R.421-17
Permis de construire
La construction d’une maison neuve relève du permis de construire, sans seuil de surface.
Délai d’instruction : 2 mois. Formulaire : Cerfa n° 13406*17, pour une maison individuelle et ses annexes.
- Comptez deux mois de recours des tiers à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain, et une validité de trois ans, prorogeable deux fois un an.
Cette réponse est une orientation fondée sur les seuils du code de l’urbanisme. Seul le service urbanisme de votre commune peut la confirmer : c’est lui qui applique le règlement du PLU, et lui seul qui instruit le dossier.
Chiffrer ce projet avec EstimeoAucun seuil, aucune exception
Les seuils de 5, 20 et 40 m² concernent les travaux sur une construction existante. Une construction nouvelle destinée à l’habitation relève du permis de construire quelle que soit sa surface — y compris une petite maison, une dépendance habitable ou un studio de jardin aménagé pour y vivre.
Le recours à un architecte devient obligatoire dès que la surface de plancher dépasse 150 m². En dessous, vous pouvez déposer le dossier vous-même, mais la conception d’une maison est rarement l’endroit où l’économie est rentable.
Ce qu’il faut vérifier avant de dessiner
Trois vérifications conditionnent tout le reste : le terrain est-il constructible au regard du PLU, quelles sont les règles d’emprise au sol, de hauteur et de recul, et le terrain est-il desservi par les réseaux. Un certificat d’urbanisme opérationnel, gratuit et instruit en deux mois, répond aux trois et fige les règles applicables pendant dix-huit mois.
Pensez également à l’étude géotechnique : elle est obligatoire à la vente d’un terrain constructible situé en zone d’exposition au retrait-gonflement des argiles, et elle conditionne la conception des fondations.
Questions fréquentes
- Peut-on construire une petite maison sans permis ?
- Non. Une construction nouvelle à usage d’habitation relève du permis de construire quelle que soit sa surface. Les seuils de 5 et 20 m² qui dispensent de permis s’appliquent aux extensions et aux annexes non habitables, pas à une maison.
- Combien de temps dure l’instruction d’un permis de construire ?
- Deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, trois mois si l’architecte des Bâtiments de France doit être consulté. S’y ajoutent deux mois de recours des tiers à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain.
- À partir de quelle surface un architecte est-il obligatoire ?
- Au-delà de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural d’une personne physique construisant pour elle-même. Une société civile immobilière, elle, doit recourir à un architecte dès le premier mètre carré.
Les autres projets
Combien va coûter ce projet ?
L’autorisation est la première question, le budget la seconde. Estimeo chiffre votre projet poste par poste, à partir de plus de dix ans de conduite de chantiers — et publie ses prix au m² en accès libre.